6月土地市場,除高地價讓人印象深刻外,“聯合拿地”同樣頗受關注。事實上,無論是一線城市還是部分二線城市,越來越多的地塊被房企聯合競得,越來越多的房企熱衷“聯合開發”,就連萬科、萬達兩大千億級房企都“二萬和了”。業內人士分析認為,白銀時代,房地產市場環境已經發生實質性變化,在這一背景下,房企“聯合開發”可以緩解資金壓力,降低運營風險,優化資源配置,是未來發展的一個趨勢,將會逐漸成為樓市“新常態”。
土拍市場,“聯合拿地”頗受關注
2015即將過半,在系列利好政策疊加效應下,新房市場升溫,土地市場亦十分火熱——無論是一線城市,還是蘇州、南京等部分二線城市。“土拍現場,高地價讓人唏噓,聯合拿地特征明顯。”資深媒體人表示,2015年蘇州首場土拍,房企聯合報名拿地的越來越多——萬科與才捷聯合競得蘇州獨墅湖地塊;旭輝與北辰聯手斬獲高新區楓橋地塊……此外,5月中下旬推出的常熟文化片區地塊,也多被房企以“聯合體”形式斬獲。
事實上,在蘇州,房企合作開發早有案例可循。萬科與南都合作開發萬科玲瓏灣;新加坡城市發展有限公司與建屋合作開發豐隆城市中心;九龍倉與招商合作開發雍景灣……彼時,房企“聯合開發”大多是外來房企通過資源合作、入股、代建等方式,與本土房企或深耕當地市場的房企合作,借助該企業完成自身的戰略布局。
“聯合開發是集團合作戰略的重要舉措。”此次以“聯合體”斬獲蘇州地塊的旭輝在官方微信中表示,合作已經成為白銀時代房企發展的新常態,雙方將把優勢互補、強強聯合的合作理念貫徹項目的開發,把握市場趨勢,尊重客戶需求,汲取自身及市場標桿優秀的經驗,塑造優越的產品力,提升品牌價值。
蘇州大學東吳商學院經濟系副教授沈健認為,“聯合拿地”可以解決房企資金問題,也反映了房企看好未來市場。一方面,短期內經濟增長需要房地產拉動,出臺的包括“330”在內的一系列政策都鼓勵買房;另一方面,城市化進程逐漸加快,大量農村人口將進城,對房地產市場是一個提升。同時,他也指出,房地產分化,不看好三四線城市的發展前景,而像一二線城市等經濟發達地區吸引人口導入,需求旺盛,房產還是比較看好的。
白銀時代,“聯合開發”漸成潮流
沒有永遠的朋友,也沒有永遠的敵人,只有永恒的利益。在白銀時代,房地產開發增速放緩,競爭日趨激烈,利潤越來越薄,對房企要求卻越來越高。此時,房企對進場更為謹慎,越來越多的房企開始選擇合作開發,“聯合”已成為當下中國房地產市場的突出現象。
“聯合開發是未來的一個趨勢。”已經與房企合作開發項目的資深操盤手丁先生認為,房地產市場環境已經發生深刻變化,利潤越來越薄,聯合開發可以緩解資金壓力,優勢互補,降低運營風險,同時也可避免同業之間的惡性競爭。不過,他也指出,房企聯合開發,尤其是房企與房企之間的合作,由于兩者之間的戰略目標、開發理念、產品特色等不盡相同,合作時需要雙方加強溝通,需要不斷的磨合以發揮更大的價值。
同策咨詢研究部總監張宏偉分析認為,在中國城鎮化率已經接近60%的市場背景下,樓市已經進入“下半場”,房地產行業增速下滑趨勢勢在必然。此時,房地產行業將呈現出規�；奂c并購重組頻繁發生的特征,“大魚吃小魚”的并購現象與合縱連橫的“強強聯合”將成為“新常態”。
聯合開發,既有房企之間的合作,也有“跨界”合作。但無論形式如何,聯合是為了實現1+1>2。“為了保證合作的順利進行,旭輝非常注重與合作伙伴在三個方面達成一致:一是彼此擁有共同的價值觀,二是彼此的戰略不存在分歧,三是合作方彼此要追求互惠共贏。”已成功開發多個合作項目的旭輝集團董事長林中如是表示。
中小房企應做市場細分
隨著“聯合開發”的盛行,尤其是大型房企強強聯合成為“巨無霸”時,市場集中度將會越來越高,一些中小型房企的生存空間或將越發狹窄,房地產市場或將出現新一輪洗牌。
張宏偉表示,四類企業最容易被收購,也最容易退出房地產市場:第一類,產品類型偏高端周轉率較慢的企業;第二類,前期拿地過于激進導致成本構成較高而影響銷售資金回籠的企業,或盲目多元化擴張,導致房地產主營業務受到影響的企業;第三類,由于金融機構“風險控制”,一部分資信不太好貸款受限的中小企業;第四類,非地產企業跨界進入樓市的企業。
“聯合開發對中小房企而言是利好,把不可能變為可能。”在沈健看來,聯合開發不一定非得強強聯合,中小房企也可“抱團取暖”。他說,聯合開發前,土地市場基本是大房企的舞臺,中小房企幾乎沒有拿地的可能,而幾家中小房企“聯合抱團”后則可直接拿地。
“中小房企應該做獨特的市場細分,走差異化道路。”沈健說,中國的收入水平參差不齊,地方特色千差萬別,產業結構也變化多樣。因此,房企開發不應該走向同質化,應該走差異化路線。所以,中小房企應該走好自己的“一畝地”,做好獨特的市場細分和市場定位,走專業化道路,專門開發某類產品,服務某類人群,從而走出自己的特色,這也是中小房企未來發展的一個方向。
來源：新浪地產